2015年全国房地产销售数据是7.半岛体育3万亿上海上港主场逆转福建崛起，豪取三分，而今年上半年就已经达到4.9万亿上海上港主场逆转福建崛起，豪取三分，难怪恒大将全年销售预期提高上海上港主场逆转福建崛起，豪取三分了50%，到3000亿元。房地产上海上港主场逆转福建崛起，豪取三分的火爆显然是“稳增长”与“供给侧改革”平衡的结果，当“风景这边独好”时各路资金大举涌入房地产业就不足为奇上海上港主场逆转福建崛起，豪取三分了。但需要警惕的是，房地产企业手中大约1.5万亿资金犹如高悬的“堰塞湖”，为其疏导出合理的归宿是下一步需要考量的重点。

　　对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，或未来三年房价上涨不超过100%，“地王”都将面临巨大的入市难度，对房地产企业带来的资金压力将不可忽视。

　　本轮市场的大幅升温，正使得一年前还深陷泥潭的房地产业，迅速转危为安。

　　数据显示，今年1-7月，全国房地产企业到位资金增速为15.3%，继续处于高位。自3月以来，房地产企业到位资金增速一直快于房地产开发投资增速，且两者之间的差距不断拉大。这说明，企业的资金状况愈加良好。

　　从宏观背景来看，利率偏低、房地产市场向好、实体经济不振等因素，正在催生一场新的资本流动大潮，房地产业已成为这一趋势的受益者。

　　有分析认为，鉴于经济形势很难在短期内逆转，加之房地产市场也呈现出升温势头，预计短期内房企的资金状况会继续改善。但这并不意味着企业将彻底得到救赎，高价地的扎堆出现，以及新增贷款持续进入楼市，正在警示市场风险的存在。政策层面的控制，则有可能使这些风险在明后年集中显现。

　　从负债泥潭到持币待购

　　在刚刚发布的房企半年报中，资金层面的改善成为一个重要特征。在低利率的货币环境下，很多企业将现金余额作为一项指标而独立发布。

　　其中，截至今年6月底，融创手中的现金超过400亿元，较去年底增长近半。同期，虽然经历了对中信部分地产业务的收购，中海的资金流仍然超过了1000亿元。号称要冲击3000亿销售规模的恒大，则声称手中的现金超过2100亿元。

　　根据统计局的数据，今年1-6月份，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%。尽管低于今年4月和5月，但这一增速仍然创下2014年来的最高值。而去年同期，企业到位资金增速仅为0.1%，且去年3-5月，上述指标增速为负。

　　也就是说，仅仅一年多之间，房企就从负债泥潭中走出，并过渡到“持币待购”的阶段。

　　其中，今年1月挂牌上市的融信中国，就成功借助国内房地产的回暖和资本市场的便利，将净资产负债率调整至90%，比去年同期下降63.6个百分点。

　　从分项数据中，能够清晰地看出这种变化的原因。今年上半年，定金及预收款同比增长34.1%，个人按揭贷款增长57.0%，这两项指标占房企资金来源的比重为44.3%。而去年同期，这两个指标的增速分别为－0.9%和10.0%，占总体资金来源的比重为36.1%。这也说明，销售回款仍然是房企最主要的资金渠道。

　　与此同时，利用外资的增速，从去年上半年的－3.9%，进一步降至－63.2%。这被看做是企业通过国内发债的形式，大幅替换美元债的结果。

　　这一结果正体现了宽松的货币环境。上海易居研究院智库研究总监严跃进向表示，资金便宜也是一个很重要的特点，部分房企发行3年期及以上的公司债，利率成本可以控制在4%以下的水平。

　　值得注意的是，由于实体经济不振，其他资金流入房地产业，也成为近期资本流动的重要特点。

　　据笔者了解，除在二级市场举牌房企股票外，保险资金介入拿地和项目操作阶段的行为，在东部城市普遍存在。从年中开始，一些保险公司甚至独立拿地。在福建、浙江等省份，很多制造业资金转而炒房，或者以入股的方式介入项目开发，同样是今年以来常见的现象。

　　冲高后的风险警示

　　进入下半年，房企面临的环境似乎愈加乐观。数据显示，今年前7月，房地产开发企业到位资金79881亿元，同比增长15.3%，增速虽比1-6月份回落0.3个百分点，但仍连续4个月维持在15%的高位以上。

　　但在投资端，前7月全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%。且该指标已连续5个月低于到位资金增速。

　　资金来源充裕，投资没有起色，结果便是企业手中的可用资金越来越多。一旦出现优质项目，就很容易受到追捧。今年下半年以来，土地市场的争夺愈加激烈，“地王”的诞生也更加密集，便是一种体现。

　　这种情况可能随着市场的升温进一步加剧。近日发布的数据显示，2016年8月份，其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2287万平方米，环比今年7月增长9.2%。这也是在经历了连续三个月下滑后，房屋交易市场首次出现升温。

　　尽管本次升温有政策刺激下的恐慌因素，但由于传统旺季“金九银十”即将到来，因此今年市场的第二波行情仍然被认为有可能出现。

　　严跃进就表示，从目前市场的购房情绪看，购房积极性在增加，如果企业继续抓住时机去库存，那么销售回款资金的增加，也会使房企的资金状况进一步得到改善。

　　但潜在的风险同样值得警惕。土地市场的过热，以及经济结构中“房地产独大”的现象，已经引发政策层面的关注。且有观点认为，在经历今年的销售“大年”之后，明年楼市降温将不可避免。因此，资金进入房地产业的步伐或将放缓。

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